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《黄冈市物业管理实施细则》

黄政规〔2013〕8号


各县、市、区人民政府,龙感湖管理区、黄冈经济开发区管委会,市直有关部门:
   《黄冈市物业管理实施细则》已经2013年7月18日市人民政府第24次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。
 
                                                                                                                           2013年8月19日
 
 
 

黄冈市物业管理实施细则
                                                      
 

      第一章  总则

      第一条  为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进我市物业管理行业健康发展,根据《物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本细则。
      第二条  本细则适用于本市行政区域内物业管理及其相关活动。
      本细则所称物业,是指房屋及其相配套的共用设施、设备和相关场地。本细则所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其相配套的共用设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理相关区域内环境卫生和秩序的活动。
      第三条  物业管理活动应当遵循政府指导、市场运作、业主自治、契约自由、行业自律、依法规范的原则进行。
      第四条  市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理工作。
公安、工商、物价、民政、住建、国土、规划、园林、城管、以及供水、供电、供气、通信、有线电视等有关行政主管部门和公用企事业单位,依照有关法律、法规或者规章以及本细则的规定,负责各自职能范围内的物业管理和服务工作。
      第五条  街道办事处、乡镇人民政府以及居民委员会负责指导、协助本辖区内业主大会成立以及业主委员会选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,配合调解处理物业管理中的投诉,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
      依照《居民委员会组织法》的规定,根据居民居住状况,按照便于居民自治的原则,在一定地域范围内设立居民委员会。居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展工作。
      第六条  本市新建住宅小区应当实行物业管理;未实行物业管理的旧住宅小区,应当按照属地管理的原则和社区网格化管理的要求,逐步实行物业管理。
 
      第二章  业主、业主大会及业主委员会

      第七条  物业的所有权人为业主。物业使用人受业主委托可以依法享有业主的权利并履行相应的义务。
      业主在物业管理活动中,享有下列权利:
      (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
      (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
      (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
      (四)参加业主大会会议,行使投票权;
      (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
      (六)监督业主委员会的工作;
      (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
      (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
      (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
      (十)法律、法规或者规章以及管理规约规定的其他权利。
      第八条  业主在物业管理活动中,履行下列义务:
      (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
      (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
      (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
      (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
      (五)按时交纳物业服务费用;
      (六)法律、法规或者规章以及管理规约规定的其他义务。
      第九条  一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当遵循相对集中、便于管理的原则,并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,具体标准为:
      (一)以建设项目《国有土地使用权证》确定的用地范围为准,一个项目视为一个物业管理区域;划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然院落或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域; 
      (二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域; 
      (三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。
      物业管理区域的划分由物业所在地的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府共同确定,并予以公告。
      业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的,应当向物业所在地的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
      没有实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会征求业主意见后,合理划分物业管理区域,并向物业所在地的市、县(市、区)房地产行政主管部门备案。
      第十条  物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,依照有关法律、法规或者规章以及本细则的规定或者业主大会议事规则开展活动。
      只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责;也可以决定就近参加相邻物业管理区域业主大会,但应当征得相邻物业管理区域业主大会同意,并享有同等权利,履行同等义务。
      第十一条  物业管理区域内,已交付使用的专有部分超过建筑总面积50%时,开发建设单位应当按照物业所在地的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:
      (一)物业管理区域证明;
      (二)房屋及建筑物面积清册;
      (三)业主名册;
      (四)建筑规划总平面图;
      (五)交付使用共用设施设备的证明;
      (六)物业管理服务用房配置证明;
      (七)其他相关的文件资料。
      第十二条  符合成立业主大会条件的,市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当自收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
      首次业主大会会议筹备组由业主代表、开发建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居民委会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表或其指定的居民委员会代表担任。筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(乡镇人民政府)或者居民委员会组织业主推荐。
      筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前将成员名单以及筹备工作有关事项以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。业主对筹备工作公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。 
      开发建设单位和物业服务企业应当协助配合筹备组开展工作。筹备组应当依照《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)的规定开展工作。
      第十三条  下列事项由业主大会决定:
      (一)制定和修改业主大会议事规则;
      (二)制定和修改管理规约;
      (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
      (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
      (五)选聘和解聘物业服务企业;
      (六)筹集和使用专项维修资金;
      (七)依法改建、重建建筑物及其附属设施;
      (八)依法改变共有部分的用途;
      (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
      (十)有关法律、法规或者规章以及管理规约确定应当由业主共同决定的事项。
      决定前款第(六)项和第(七)项规定的事项以及处分共有物业的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
      业主大会议事规则、管理规约以及业主大会或者业主委员会的决定,对物业管理区域内全体业主具有约束力。
      第十四条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
      业主可以采取书面委托的形式,约定由其推选的业主代表以及委托的代理人在一定期限内代其行使共同管理权,委托参加业主大会会议并行使表决权的应当明确授权。
      采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。
      第十五条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议以及有法律、法规或者规章、业主大会议事规则或者管理规约规定情形的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
      召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主,同时应当告知物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)或者居民委员会,可以邀请其参加会议。
      业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。业主大会或者业主委员会的决定应当自作出决定之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
      第十六条  业主委员会由业主大会依法选举产生,执行业主大会决定的事项,履行业主大会赋予的职责:
      (一)执行业主大会的决定和决议;
      (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
      (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
      (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
      (五)监督管理规约的实施;
      (六)督促业主、物业使用人交纳物业服务费及其相关费用;
      (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
      (八)调解业主之间、业主与物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
      (九)业主大会赋予的其他职责。
      第十七条  业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合有关法律、法规或者规章、业主大会议事规则或者管理规约规定的条件。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
      业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
      业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定以及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当召开业主委员会会议。业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。
      业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意,并有参会委员的签字确认。业主委员会应当建立工作档案。
      第十八条  业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
      经业主大会决定或者业主共同决定,可以向业主委员会主任、副主任以及其他委员支付适当的报酬,从业主大会、业主委员会工作经费中列支。
      第十九条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反有关法律、法规或者规章的,物业所在地的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
      在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关等部门,与街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。支持相关居民委员会依法履行自治管理职责,并接受其指导和监督。
      住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关居民委员会,并认真听取居民委员会的意见和建议。
 
      第三章  物业配套设施建设

      第二十条  所有与物业配套设施建设(包括新建、改建、扩建等)相关的活动,都应当符合《城乡规划法》、《土地管理法》和《建筑法》等有关法律、法规或者规章的规定。
      第二十一条  新建住宅小区应当按照国家有关规定,在报批商品房开发建设项目规划设计方案时,充分考虑物业管理服务用房、水电气直供管网、安全防范、消防、绿化、环卫、通信、有线电视等必要的物业配套设施建设。在项目建设过程中,有关行政主管部门应当加强监督和管理,做到住宅小区在竣工验收、交付使用前符合物业使用的基本条件。
      第二十二条  在物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当按照有关规定或者协议约定,负责建设、维修和养护各自直供终端用户的管网及其设施设备。用户房屋内的相关管网及其设施设备的建设、维修和养护按有关规定执行。
      新建住宅小区应当按照经批准的商品房开发建设项目规划设计方案要求,实行供水、供电、供气、通信、有线电视等直供管网到户,做到同步规划、同步施工、同步验收。
      第二十三条  开发建设单位应当按照有关规定在物业管理区域内配置物业管理服务用房,并在申请办理建设工程规划许可证时,其提交的规划设计方案中注明物业管理服务用房的具体位置。
      配置物业管理服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的,配置物业管理服务用房的建筑面积不低于《建设工程规划许可证》载明的房屋建筑总面积的2‰,且最低不得少于60平方米。
      物业管理服务用房的所有权属于全体业主,其中包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房,有条件的也可以配置相关居民委员会驻点工作用房。物业管理服务用房由物业所在地的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门依法办理房屋产权登记手续,
      第二十四条  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,开发建设单位不得擅自处分。
      物业管理区域内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。物业管理区域内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。物业管理区域内的其他公共场地、共用设施设备和物业管理服务用房,属于业主共有,但依法属于其他单位或者个人的除外。
      物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
      物业管理区域内,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;未经业主大会决定或者业主共同决定,任何单位和个人不得出售、附赠或者出租。
      第二十五条  旧住宅小区的物业配套设施建设,如果经批准的商品房开发建设项目规划设计方案中已作相关要求的,开发建设单位应当按照规划设计方案完成物业配套设施建设;如果经批准的项目规划设计方案中没有物业配套设施建设要求的,经业主大会决定或者业主共同决定,可以申报必要的物业配套设施建设,经有权批准机关依法批准后组织实施。
      涉及旧住宅小区物业配套设施建设或者改水、改电、改气等改建项目的,有关行政机关、企事业单位或者其他组织应当积极配合与支持;物业所在地的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当做好相关的指导、协调和推进工作。
      旧住宅小区位于危房集中、基础设施落后等地段的,其物业配套设施建设可以与旧城改造工作结合起来,有计划、分步骤地组织实施,防止或者减少重复建设。
 
      第四章  前期物业管理

      第二十六条  开发建设单位在办理商品房预(销)售许可手续和业主、业主大会选聘物业服务企业之前,应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅物业建筑总面积低于3万平方米的,经物业所在地的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并与之签订书面的前期物业服务合同。
      招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前,向物业所在地的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门备案。有关行政主管部门发现招标违反有关法律、法规或者规章的,应当及时责令招标人改正。
      第二十七条  开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
      前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
      房地产行政主管部门应当依法制定《前期物业服务合同》和《物业服务合同》范本。
      第二十八条  开发建设单位在销售物业之前,应当制定临时管理规约,作为物业买卖合同的附件,对有关物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
      开发建设单位应当在销售物业前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
      第二十九条  物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工验收资料;
      (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
      (四)业主名册;
      (五)物业管理所必需的其他资料。
      物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 
 
      第五章   物业管理与服务

      第三十条  经业主大会决定或者业主共同决定,物业管理区域可以由业主自行管理,也可以选聘物业服务企业或者其他专业管理人管理。
      从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
      一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。鼓励和支持物业服务企业做大做强,实行规模经营,提供优质服务。政府扶持物业服务企业发展的优惠政策另行制定。
      第三十一条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
      物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
      第三十二条  物业服务企业应当按照物业服务合同约定,提供相应的服务。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
      物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
      第三十三条  物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本细则第二十九条规定的资料。
      物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理服务用房和本细则第二十九条规定的资料交还给业主委员会。
      物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。
      第三十四条  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规或者规章规定的行为,物业服务企业应当进行劝阻和制止,并及时向有关行政管理部门报告。
      有关行政主管部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或依法处理。
      第三十五条  物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政主管部门报告,协助做好救助工作。
      物业服务企业雇请保安人员,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
      第三十六条  旧住宅小区没有物业管理的,应当按照业主自治的原则,逐步建立起与之相适应的物业管理模式。主要采取下列三种物业管理模式:
      (一)专业管理模式:经业主大会决定或者业主共同决定,通过业主委员会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》,由物业服务企业进行物业专业管理;
      (二)自行管理模式:经业主大会决定或者业主共同决定,通过制定对全体业主有约束力的《物业管理规约》,以业主委员会为实施主体进行物业自我管理;自然形成的单位自管住宅区,也可以通过与业主共同签订《单位物业服务协议》,由住宅区所属单位牵头负责物业统一管理;
      (三)社区管理模式:经业主大会决定或者业主共同决定,通过业主委员会与物业所在地的居民委员会签订《社区物业服务协议》,由相关居民委员会牵头负责物业统一管理。
 
      第六章   物业使用与维护

      第三十七条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
      业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
      业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
      第三十八条  物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应当遵守有关法律、法规或者规章以及管理规约的规定,并经有利害关系的业主书面同意。
      物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守有关法律、法规或者规章以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。
      第三十九条  业主、物业服务企业等单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
      因建设、维修或者养护物业以及公共利益的需要,业主临时占用、挖掘道路或者场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业或者供水、供电、供气、通信、有线电视等单位临时占用、挖掘道路或者场地的,应当征得业主委员会的同意。
      业主、物业服务企业以及其他单位或者个人临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
      建设、维修或者养护物业共用部位、共用设施设备的,相关业主、物业使用人应当予以配合。
      第四十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
      利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。停车收费按照有关规定执行;车位收益主要用于弥补业主大会和业主委员会工作经费以及物业服务企业管理经费,也可以按照业主大会的决定使用。
      第四十一条  业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
      第四十二条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
      专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
      专项维修资金的收取、使用、管理按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部第165号令)和有关规定执行。
      第四十三条  开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
      物业保修期届满后,业主专有部分的管理、维修和养护,由业主负责。业主对专有部分进行管理、维修和养护时,应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。相邻业主应当依法提供便利。
      第四十四条 物业存在安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
      责任人不履行维修养护义务的,经业主大会决定或者业主共同决定,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
      第四十五条  物业使用中禁止下列行为:
      (一)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;
      (二)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;
      (三)破坏或者擅自改变房屋外观; 
      (四)损坏或者擅自占用、改建、移装共用设施设备;
      (五)堆放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或者存放、铺设超负荷物品;
      (六)乱丢垃圾,高空抛物; 
      (七)排放有毒、有害物质;
      (八)发出超过规定标准的噪声;
      (九)有关法律、法规或者规章以及管理规约禁止的其他行为。
 
      第七章  物业服务收费

      第四十六条  依照《湖北省物业服务收费管理实施办法》(鄂价房服〔2007〕107号)的规定,物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。
      经济适用房和普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价,由双方当事人按照政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门制定的物业服务收费标准签订物业服务合同。
      其他住宅、非住宅以及其他服务项目的物业服务收费实行市场调节价,由双方当事人共同协商约定具体价格,并在物业服务合同中予以明确。
      第四十七条  物业服务收费应当实行明码标价。物业交付使用前及以后,开发建设单位或者物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务项目、服务标准和收费依据、收费项目、收费标准以及价格举报电话等有关情况进行公示。
      物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,其特约服务收费由双方当事人自行约定。
      第四十八条  物业管理区域内的业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
      第四十九条  物业管理区域已竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因未实际交付物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
      出售后已交付物业买受人或者因物业买受人的原因未实际交付的物业,房屋未装修入住的空置期未超过一年的,经业主与物业服务企业协商,可以按照物业服务合同约定的物业服务收费标准减半交纳;空置期超过一年的,业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。
      第五十条  经济适用房和普通住宅小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场(停车位),由物业服务企业人员提供管理服务的,经政府价格行政主管部门批准,可以按照核定的标准收取停车费。
      在优先保证业主停车的前提下,有条件的住宅小区可以设立外来临时停车位。对进入小区执行任务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车(15分钟内),不得收取停车费。
      第五十一条  物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。
      物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向用户收取手续费等额外费用;委托单位可以向受托的物业服务企业支付相关的代收业务劳务费,但不得采取变相涨价的方式,将上述费用转嫁由终端用户承担。
 
      第八章  法律责任与救济

      第五十二条  业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照有关法律、法规或者规章以及管理规约的规定,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
      业主违反物业服务合同或者法律、法规以及管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业有权要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
      第五十三条  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。
      业主拒付物业服务费、不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
      物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,依法不予支持。
      第五十四条  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的,或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主有权要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
      物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的,业主有权要求物业服务企业退还其已收取的违规费用。
      第五十五条  物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会有权要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的相关资金。
      物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的,依法不予支持。
      第五十六条  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销。
      业主对业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位以及其他业主、物业使用人等单位和个人侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
      第五十七条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的,可以自行协商和解;不能协商和解的,可以向物业所在地的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府以及相关居民委员会设立的人民调解委员会申请调解;也可以依法申请仲裁、提起民事诉讼。
      第五十八条  业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反有关法律、法规或者规章以及本细则的行为,可以向有关部门投诉、举报,有关部门应当及时调查、核实,并依法处理。
      第五十九条  在物业管理活动中,违反《物业管理条例》等行政管理方面法律、法规或者规章以及本细则规定的,依照相关责任条款进行处理;违反物业服务合同等有关民事方面协议约定的,依照《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定进行处理。
 
      第九章   附  则

      第六十条  本细则中涉及物业服务企业的规定,适用于《物权法》第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
      第六十一条  本细则自2013年7月31日起施行。市人民政府《关于印发黄冈市住宅小区物业管理暂行办法的通知》(黄政发〔2001〕20号)同时废止。
 

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